Berlijnse vastgoed is een goudmijn, behalve voor Berlijners zelf

Lakens en spandoeken uit het raam op de Karl-Marx-Allee als solidatiteitsuiting

© Hans Wetzels

Adolf Rapphold is boos. Op de politiek en de vastgoedlobby, maar vooral op zijn eigen huurbaas: vastgoedconglomeraat Deutsche Wohnen. En hij is niet de enige. Samen met tienduizenden andere demonstranten kwam hij op een zonnige zaterdagmiddag naar het Berlijnse Alexanderplatz om te protesteren tegen de ijzeren greep van Deutsche Wohnen op de vastgoedmarkt. Tussen de karakteristieke DDR-architectuur van wat ooit Oost-Berlijn was, houden boze studenten, gezinnen met kinderen en groepjes ouderen zelfgemaakte spandoeken de lucht in. Een enkeling zwaait zelfs met een communistische vlag. Deutsche Wohnen is duidelijk een bedrijf dat mensen boos maakt.

Adolf Rapphold

© Hans Wetzels

Rapphold woont sinds 2002 in een klein appartement in de Berlijnse voorstad Spandau. Hij heeft het er altijd naar zijn zin gehad, vertelt hij. Maar die tijd is voorbij sinds het woonblok in handen viel van Deutsche Wohnen: ‘Opeens wordt elk jaar de huur verhoogd zonder dat er ooit onderhoud wordt gepleegd. De verf bladdert van de muren en als de verwarming stuk is dan moeten we dat zelf repareren.’

Deutsche Wohnen is een enorm bedrijf. Het is de derde beursgenoteerde vastgoedinvesteerder in Europa. In 2017 werd er een operationeel resultaat geboekt van 432 miljoen euro. In Berlijn bezit het concern 111.500 woningen en is daarmee ruimschoots groter dan directe concurrenten Vonovia (44.000 woningen) en de Zweedse investeerder Akelius (14.000).

Huur in tien jaar verdubbeld

In de chaotische jaren na de val van de Muur wilde (nog) niemand in de Duitse hoofdstad wonen. De huizenprijzen bleven daarom tijdenlang extreem laag. Als regeringszetel begon Berlijn in de jaren daarna steeds meer dienstverleners, multinationals, overheidsdiensten, hoogopgeleide creatieven en startups van alle kleuren aan te trekken. Voor vastgoedinvesteerders is de stad daarom een goudmijn. Sinds de Duitse eenwording zijn er meer dan driehonderdduizend sociale huurwoningen voor een appel en een ei verkocht aan private partijen als Deutsche Wohnen. Het bedrijf doet (naar eigen zeggen) aan ‘woningontwikkeling’ door in te spelen op de ‘toestroom richting metropoolregio’s’ die ervoor zorgt dat de ‘waarde van vastgoed stijgt’.

Sinds de Duitse eenwording zijn er meer dan driehonderdduizend sociale huurwoningen voor een appel en een ei verkocht aan private partijen als Deutsche Wohnen

In de praktijk komt dat neer op het massaal opkopen van goedkope huurwoningen – om die vervolgens te renoveren en tegen een veelvoud van de oorspronkelijke prijs terug in de markt te zetten. In sommige Berlijnse wijken verdubbelde de gemiddelde huur in tien jaar tijd. Mensen als Adolph Rapphold kunnen daardoor de huur niet meer betalen en vertrekken richting stadsrand – en verder weg.

Veel Berlijners zijn het zo beu om uit hun eigen stad gejaagd te worden dat huurdersverenigingen en een burgerinitiatief Deutsche Wohnen & Co Enteignen (DWE) begonnen. DWE wil een wetgevend referendum afdwingen om vastgoedbedrijven die meer dan drieduizend woningen bezitten terug onder publieke controle te brengen, vertelt Helge Peters van DWE. ‘Tijdens de protestmars begonnen we met een handtekeningenactie die moet leiden tot een referendum. De lokale politiek moet dan volgens de Berlijnse grondwet actie ondernemen en iets verzinnen om Deutsche Wohnen te onteigenen.’

DWE baseert zich daarbij op een oud artikel uit de Duitse grondwet: grond en natuurlijke hulpbronnen mogen in kwesties van publiek belang onteigend worden. In de praktijk werd nooit eerder gebruik gemaakt van die bepaling, lacht Peters. DWE wil de woningen van Deutsche Wohnen onderbrengen in een publieke instelling die direct gerund wordt door huurders, niet de staat. Maar Deutsche Wohnen zou – mocht het tot onteigening komen – wel met tientallen miljarden euro’s belastinggeld gecompenseerd moeten worden, vertelt Peters op ernstige toon. Desondanks meldt stadskrant Berliner Zeitung dat 44 procent van Berlijners voorstander is van onteigening. ‘Deze campagne is een noodgreep tegen een machtige vastgoedindustrie die van de politiek jarenlang vrij spel heeft gekregen’, legt Peters uit. ‘Mensen worden hun woning uitgewerkt, panden worden ongevraagd gemoderniseerd en huren daarna verhoogd tot ze onbetaalbaar zijn, of onderhoud aan oude woningen wordt simpelweg niet meer uitgevoerd.’

De kop van de demonstratie

© Hans Wetzels

Het hoofdkwartier van Deutsche Wohnen ligt aan de rand van de chique Berlijnse villawijk Grünewald. Het bedrijf zegt zich niet te herkennen in het beeld dat geschetst wordt in het ‘emotioneel geladen debat’ over woonruimte in Berlijn.

‘Het probleem is dat er in Berlijn een gigantisch tekort bestaat aan woningen. Als wij een nieuwe flat in de markt zetten komen daar meer dan honderd belangstellenden op af. Dat zal niet veranderen als die woningen van private in publieke handen overgaan’, vertelt perswoordvoerder Marko Rosteck namens Deutsche Wohnen. ‘Natuurlijk worden mensen angstig als de huren snel stijgen. Wij zijn de grootste private huizenbezitter van Berlijn en ook nog eens een beursgenoteerd bedrijf. Dat maakt Deutsche Wohnen een erg gemakkelijk doelwit voor activisten. Als wij een woning moderniseren, dan is dat meestal vanwege de energie-efficiëntie. Door bijvoorbeeld beter te isoleren willen we de CO2-emissies omlaag brengen. We hebben nog nooit een huurder na modernisering op straat gezet. Grote woonblokken zoals bijvoorbeeld op de Karl-Marx-Allee hebben wij simpelweg graag in ons portfolio. Van opgedrongen moderniseringen is nooit sprake geweest. Maar mensen denken dat nu wel vanwege ons slechte imago in de media.’

Als de demonstratiestoet langzaam vanaf Alexanderplatz in oostelijke richting optrekt, zingen groepen punkers protestliedjes en wordt zelfgemaakte cola verkocht. Ook horecapersoneel vraagt aandacht voor de gedwongen sluiting van hun volkskroeg en winkeliers delen op verschillende plekken in de menigte flyers uit om dreigende uitzetting te voorkomen. Politici lopen anoniem mee met de demonstratie: de organisatie heeft politieke uitingen expliciet verboden.

‘Oorspronkelijke bewoners worden langzaam vervangen door mensen met geld. Voor wie als schoonmaker of politieagent werkt, is wonen in het stadscentrum niet meer te betalen’

Zelfs de massaal uitgerukte politiemannen lijken het eens te zijn met de demonstranten, vertelt een man met grijze pet. Hij is bloemist en geboren in Berlijn. Zijn naam wil hij niet zeggen. De eerste verfbom is zojuist tegen de gevel van een nieuwbouwhuis uiteengespat. ‘De oorspronkelijke bewoners worden langzaam vervangen door mensen met geld. Voor mensen die werken als schoonmaker of politieagent is wonen in het stadscentrum niet meer te betalen’, vertelt hij. ‘Het pand waarin ik woon is twee maanden opgekocht door het Zweedse Akelius. Heel fijn dat het trappenhuis nu twee keer per week wordt gepoetst. Maar wat heb ik daaraan als ik straks de huur niet meer kan betalen?’

Goedkoop populisme

Vanzelfsprekend is Deutsche Wohnen zelf niet te spreken over het onteigeningsinitiatief. Het bedrijf laat zich vertegenwoordigen door vastgoedbrancheorganisatie BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen). In een interview met Der Spiegel noemt BBU-perswoordvoerder David Eberhart het referendum het soort voorstel dat ‘al eens eerder in het Derde Rijk is voorgekomen’. Daarbij levert onteigening Berlijn geen vierkante meter nieuwe woonruimte op, benadrukt Eberhart in een telefonische reactie: ‘Juridisch gezien is onteigening van een bedrijf helemaal niet mogelijk omdat privaat bezit grondwettelijk beschermd wordt. Deutsche Wohnen tot zondebok bombarderen is goedkoop populisme zoals we dat kennen uit nazikranten.’

Eberhart heeft wel degelijk een punt. Jarenlang werden te weinig woningen gebouwd in Berlijn. Een deel van dat probleem is terug te voeren op de explosief stijgende grondprijzen. In 2017 steeg de prijs van een vierkante meter bouwgrond binnen een jaar van 393 naar 695 euro. Om woningbouw te stimuleren zou de Berlijnse senaat veel meer grond een bouwbestemming moeten geven. Uit onderzoek van de Berlijnse investeringsbank IBB blijkt dat alleen in de topsector vraag en aanbod op de huizenmarkt in evenwicht zijn. Het zijn vooral de lagere prijsklassen waarin te weinig wordt bijgebouwd – pas sinds 2015 stijgt het aantal goedkope woningen in de Duitse hoofdstad weer langzaam.

Dat (toegegeven) gebrekkige stedelijke bouwbeleid verandert volgens senator Gaby Gottwald (Die Linke) niets aan de slinkse manier waarop vastgoedgiganten als Deutsche Wohnen of Akelius geld verdienen aan het woningtekort. Opgekochte woningen worden verwaarloosd, huurders hebben geen inspraak over renovaties en de pandeigenaren omzeilen de wettelijke grenzen op huurverhogingen door de moderniseringskosten (voor onbepaalde tijd) aan huurders door te rekenen. Een netto huurprijs van vijfhonderd euro per maand kan zo opeens veranderen in vijftienhonderd euro. Gottwald: ‘Grote spelers als Deutsche Wohnen kunnen in Berlijn vastgoed spotgoedkoop opkopen. Ze laten die panden eerst verkrotten en moderniseren daarna de hele boel razendsnel. Het is absurd dat ze huurders mogen laten betalen voor de waardestijging van hun vastgoedobjecten. Helaas is dat het directe gevolg van Duits regeringsbeleid waar wij als stedelijke overheid niet zoveel aan kunnen veranderen.’

‘Vergeleken met steden als Amsterdam of Brussel is Berlijn nou eenmaal extreem goedkoop om te wonen. Voor investeerders levert dat gouden kansen op’

Om beter inzicht te krijgen in de strategie van Deutsche Wohnen vroeg Gottwald via de Berlijnse Senaat de investeringen van het vastgoedbedrijf op. Volgens die cijfers geeft het vastgoedconglomeraat al jaren structureel minder uit aan onderhoud dan de stedelijke woningbouwcorporaties. Tegelijk gingen de investeringen van Deutsche Wohnen in pandmodernisering van zo’n vier euro per vierkante meter in 2013, tot 22,85 euro in 2017 de hoogte in. Dat daar een bewuste strategie achter steekt, is volgens David Eberhart van BBU onzin: ‘Deutsche Wohnen bezit veel woningen. Natuurlijk valt er eens een verwarming uit. Voor zover ik weet zijn de meeste huurders van Deutsche Wohnen hartstikke tevreden. Vergeleken met steden als Amsterdam of Brussel is Berlijn nou eenmaal extreem goedkoop om te wonen. Voor investeerders levert dat gouden kansen op. De gemeente kan het geld dat ze kwijt zou zijn aan schadeloosstelling bij onteigening beter investeren in bouwen.’

Lakens en spandoeken uit het raam op de Karl-Marx-Allee als solidatiteitsuiting

© Hans Wetzels

Geen Berlijns fenomeen

De huizencrisis is geen puur Berlijns fenomeen, waarschuwt de Europese Federatie van Daklozenorganisaties (FEANTSA) in haar jaarlijkse rapport. Berlijn mag een epicentrum van huisvestingsproblemen zijn, maar ook in andere Duitse en Europese steden, van München tot Hannover of Rome, stijgen de vastgoedprijzen snel. Het aantal Italianen zonder vaste verblijfplaats verdrievoudigde de laatste tien jaar. In het welvarende Kopenhagen groeide het aantal thuisloze jongeren sindsdien met 75 procent. In Nederland spendeert zeventig procent van de jongvolwassenen zo’n groot deel van hun inkomen aan woonlasten dat de kans om op straat te belanden zes keer groter is dan in andere leeftijdsgroepen. In Brussel groeide het aantal daklozen tussen 2008 en 2016 met 96 procent gegroeid. In Europa heersen gevoelens van onzekerheid over adequaat onderdak vooral in Spanje, Portugal, Frankrijk en België. ‘Berlijn loopt voorop in deze ontwikkeling omdat de huren hier lang laag waren’, legt Helge Peters van DWE uit. ‘Maar in feite zie je overal in Europa hetzelfde gebeuren: de woningmarkt financialiseert in snel tempo.’

Tien procent van het totale aandelenpakket van Deutsche Wohnen is in handen van de grote Amerikaanse vermogensinvesteerder Blackrock. Medio 2018 meldt BlackRock in het daaropvolgende kalenderjaar via uitbreiding van het aandelenportfolio meer invloed te willen krijgen op de operationele koers van Deutsche Wohnen. De Amerikaanse investeerder bezit eveneens 8,7 procent van de aandelen in concurrent Vonovia. In maart 2019 luidden mensenrechtenexperts van de Verenigde Naties (VN) de noodklok over die invloed van de financiële sector op huizenmarkten wereldwijd. Volgens de VN is dat ‘inconsistent is met internationale mensenrechtenwetgeving en het recht op adequate behuizing’.

‘Deutsche Wohnen is geen vastgoedbedrijf, maar bezig met het creëren van winst voor aandeelhouders. Wat dat voor bewoners betekent, maakt niet uit’

‘Deutsche Wohnen is helemaal geen vastgoedbedrijf’, stelt Peters verbolgen vast. ‘Ondernemingen als dit maken deel uit van de financiële industrie. Deutsche Wohnen is primair bezig met het creëren van winsten voor aandeelhouders door goedkoop vastgoed op te kopen en dat in waarde te laten stijgen. Wat dat betekent voor de bewoners maakt ze niet zoveel uit.’

Dreigen met een onteigeningsprocedure kan investeerders als BlackRock schrik aanjagen zodat het een disciplinerende werking heeft op Deutsche Wohnen, maar critici vrezen dat de campagne van DWE vastgoedinvesteerders afschrikt om te investeren in woningbouw. Toch heeft Deutsche Wohnen de onteigeningsdreiging vooral aan zichzelf te danken, vindt Anja Köhler. Ze woont al vijftien jaar aan de Karl-Marx-Allee en is voorzitter van een inderhaast opgericht bewonerscomité.

‘Deutsche Wohnen wilde het woonblok waar we nu zitten voor 98 miljoen euro opkopen’, vertelt ze in het legendarische café Sybille aan de Karl-Marx-Allee terwijl ze uit het raam starend het langsrazende stadsverkeer in zich opneemt. De wanden hangen vol met historische foto’s van de op Moskou gemodelleerde allee. ‘Ze maken graag goede sier met cultuurhistorisch erfgoed om dat vervolgens te saneren. Toen begin november bekend werd dat ze dit wilden kopen, sloeg de onrust meteen toe. Vele bewoners wonen hier al hun hele leven en vrezen uitzetting als Deutsche Wohnen zijn zin krijgt. Zo gaat het er al jaren in de hele stad aan toe.’

Köhler werkt van thuis als notaris en jurist. Ze nam de voorgestelde verkooptransactie onder de loep en kwam tot opmerkelijke conclusies: ‘Als een pand verkocht wordt heb je als huurder het recht op de eerste aankoop. Maar in de overeenkomst die aan alle huurders werd toegestuurd, werd het daadwerkelijk uitoefenen van dat kooprecht heel moeilijk gemaakt. Het bleef volstrekt onduidelijk waarop de koopprijs gebaseerd was en ook het verplichte kredietbewijs dat nodig is om een hypotheek te krijgen hebben de mensen nooit gekregen.’

Bewoners ontmoedigen om van hun kooprecht gebruik te maken maakt deel uit van de strategie van Deutsche Wohnen, meent Köhler daarom. In overleg met de stadsdeelraad verzon ze daarop zelf een list, vertelt ze met een ondeugende grijns. Buiten hangen lappen gele en rode stof uit de ramen. Bewoners hingen die op als teken van onderlinge solidariteit. Spandoeken met protestleuzen wapperen in de koude voorjaarswind. ‘Velen willen helemaal niet kopen, maar om hun woning uit handen van Deutsche Wohnen te houden moesten ze nu wel. Daarom verzonnen we een constructie die huurders in staat stelt hun woning zelf te kopen en daarna meteen door te verkopen aan een stedelijke wooncorporatie. Velen besloten mee te gaan in die regeling. Zo konden we voorkomen dat Deutsche Wohnen alle macht krijgt aan de Karl-Marx-Allee.’

De Karl-Marx-Allee

© Hans Wetzels